政策转向能否刺破泡沫迎来拐点 　　在房价持续上涨、楼市火爆大半年后，许多人都认为现在的房价已经远远超过了年初界定的调控目标，甚至部分业内人士认为，楼市的泡沫已经很严重，也离泡沫破灭越来越近了。有观点认为，十八届三中全会在土地市场方面释放的改革信号，以及现在各地方在接近年底时密集加码楼市调控，将使火爆的楼市迎来拐点。 　　房地产泡沫破灭越来越近？ 　　中国农业银行(601288，股吧)首席经济学家，中国人民大学国际货币的研究所的副所长向松祚近日表示，中国房地产市场的泡沫非常严重，而且一旦开始调整，有可能陷入一个相当长期的调整。 　　“房地产的调控政策没有效果，房地产的价格泡沫越来越厉害，经济趋势没有得到遏制，这个问题也是大家谈起来是非常激烈，而且两边打得非常厉害。”向松祚说，“但是我想尊敬经济规律的人客观冷静的分析，无论是哪个指标，中国房地产市场的泡沫非常严重，而且我非常担心，一旦开始调整，有可能陷入一个相当长期的调整，这是非常麻烦的。我认为，前些年，我们的政府是要付非常大的责任，就是我们搞出来一个房地产依赖性的经济模式，不可持久。什么是可依赖的模式？我们的国有企业，哪一个没有地王？然后我们的企业都是依靠房地产赚钱，这种不可持续。” 　　华人著名经济学家、耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武认为泡沫已经临近破灭。他表示，从几方面看房地产泡沫难以为继： 　　第一，不管是自有房比例，还是人均商品房面积，都已很高。 　　第二，接下来是90后开始陆续成家，他们以独生子女为多，双方父母都有一两套房子，爷爷奶奶也可能有房子，甚至很多父母也为子女买了房子，这样，需求的净增长比以前会越来越少。当然，有很多年轻人没房，父母也没房，但过去多年就如此，从增量角度看，接下来新需求的增长只会越来越难。 　　第三，货币政策空间越来越小，之前美国量化宽松、欧洲量化宽松、日本量化宽松等都给中国带来太多货币增量，加上中国自己的四万亿刺激方案等需要也在更大地放水，使中国过去十年特别是过去五年广义货币相对GDP的比重猛增，达到GDP的近两倍！现在，美国很快要开始逆转量化宽松政策，意味着过去多年的外汇猛进趋势要逆转了，加上中国自己的流动性不能再多发了，银行信贷、信托贷款等也要收拢了，这对房地产价格会带来很大冲击。 　　第四，十八届三中全会后人民币资本账户会不断开放，境外投资渠道会越来越多，这些也会对房地产形成压力。特别是中国外贸顺差相对GDP之比也比以前小很多，人民币汇率已经太贵，今后更需要贬值而不是升值，这也会带动到境外投资的需求，对国内房地产价格不利。 　　调控加码楼市迎来拐点？ 　　随着西安市《进一步做好房地产市场调控工作的意见》出炉，今年下半年以来全国已经有14个城市相继出台了地方楼市调控新政策。这其中既包括北京、上海、深圳这样的一线城市，也包括南京、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州等二线城市。 　　据报道，一线城市在调控加码后，楼市成交量已经出现回落，其中随着严厉的“穗六条”楼市新政出台，提高了外地买家的购房门槛，纳税或社保的期限从原来的1年提升至3年，广州二手楼市交易量显著受到影响。 　　不仅一线城市楼市成交量现回落，地产投资大亨们也透露出撤资楼市的迹象。从李嘉诚撤资开始，到随后的王石、潘石屹出售旗下股份和项目，再到各地楼市投资客传出的集中抛售，以及10月份各种房地产相关数据的反转，直至十八届三中全会上释放的增加土地供应信号，这一连串的事实片段放在一起，似乎不再是那个“狼来了”的故事。市场已经加强了楼市拐点的预期。 　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，“楼市正在酝酿明显的过剩危机，从全国成交看，涨幅已经放缓，需求在高价下逐渐萎缩。” 　　日益推高的地价，一向被视为楼市高温的始作俑者，不过，这一预期或将被打破。“目前，一线土地市场明显过热，各地地王频出，这给后市带来不小的潜在风险。”国泰君安一位房地产分析师认为，十八届三中全会在土地市场方面释放的改革信号有望通过土地流转扩大土地供应来降温。